仲介手数料について

マンションの所有者が売主で、買主と直接取引するのが「売主」です。業者が売主の代わりに買主と取引をすすめるのが「代理」です。そして業者が売主と買主の取引の仲介をするのが「仲介」です。業者が売主として、所有している物件を自分で販売する場合には、仲介手数料を払う必要はありません。仲介手数料は、価格に含まれていると考えられるからです。そして売主が業者のときは宅建業法で、①手付金は売買代金の20%以内、②損害賠償や違約金は売買代金の20%以内、③手付金などが一定額以上のときは保全措置をとらなければならない……となっています。代理というのは業者が、販売の代理権を得て分譲するケースです。そのばあいの業者の立場は、売主のときと同じになり、仲介手数料を払う必要はありません。また手付金と損害賠償などについては、売主のときと同様の宅建業法の規制を受けます。業者が仲介するばあいにだけ、買主は報酬を払うことになります。しかし、あくまでも契約が成立したという”成功報酬”として支払うものですから、契約不成立のときには支払う必要はありません。また報酬の金額は、購入代金の3%プラス6万円を上限とすると定められています。ですから当事者が合意すれば、それ以下の金額でもかまわないわけです。しかし、それ以上は請求できないし、またちがった名目で金銭を要求することもできません。ときたま業者によっては、媒介契約書に「相当金額」とか「当事者協議の上決定する」と書かれていることがありますが、そのさいには「告示で定めた金額」と必ず訂正してください。契約書のところでもふれましたが、報酬をめぐるトラブルもわりと多いのです。たとえば複数の業者から紹介、現地案内を受けたなかに、たまたま同じ物件があって気にいった。それで紹介してくれたなかの一軒の業者を通じて、売買契約を成立させた。そしたら他の業者からも、うちも紹介、現地案内したのだからと報酬を請求されたというケースもあります。このケースは、売買契約を成立させた業者にだけ報酬を払えばいいのです。もう一方の業者は、情報を提供しただけと解釈すべきです。報酬を払う必要はありません。仲介した業者と、その業者の紹介した業者の双方に支払った報酬の合計額が、法律で定められた限度額を超えてしまったというケースもあります。

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